民宿真正挣钱的从来不是院子，而是人性

之前有个朋友跟我聊关于民宿类酒店的商业模式和投资价值，我其实很感兴趣，我很喜欢这种吃喝玩乐的消费项目，尤其是那种有较高溢价空间的服务。

民宿这个东西发展已经有些年头了，我不太清楚这个民宿的具体分类和定义，感觉就是有那种个人民宅做的民宿，有那种商住两用的公寓做的主题民宿，还有就是比较多的那种小院落的民宿，放 20 年前，叫农家乐，现在叫民宿。

我觉得所有民宿都应该算是一种主题酒店吧。

现在北京的郊区，空着一大批民宿装修的院子租不出去，可见这个行业的淘汰率有多高，感觉就跟文艺青年都想搞个奶茶店咖啡馆似的，永远在倒闭，也永远有新的。

很多人还是会犯一类问题，第一把经营管理想得太简单，第二自嗨的思考方式，不了解用户真正想要的是什么。

就拿比较多的那种小院落似的民宿，城市年轻人追求大自然，希望能体验拥有个院子的生活，这个是对的。

但是他们想要的是那种，装修古色古香，院子鸟语花香，但是房间内部要干净整洁，超级现代化，卫生间必须能达到五星酒店的标准。

就是你内部装修可以是宋式装修，可以是徽派建筑，任何都可以。但是卧室、卫生间、厨房，要是五星酒店的水平，不能说床、马桶、淋浴也是宋朝风格，这个不行。

打开门，院子是大自然。古色古香，进到屋，全屋智能，品茶论道，酒店式管理服务，就得这样。

这其实一点也不难，成本也不高，只是之前很多人没意识到他的用户群体是一群啥样的人。

这些年民宿的落寞，一方面有消费降级的原因，另一方面也是竞争激烈，同质化产品太多了，大家审美疲劳了。而且去体验过，发现拍出来的照片跟小红书的不一样，居住体验又很差，所以也就没什么回头客。

我一直认为民宿的需求是成立的，是刚需，不管是什么主题的民宿。

比如他有个漂亮的院子，人家三五好友可以烧烤，很惬意，喝点酒，也不用找代驾了，原地住一晚，孩子们一起玩一玩，还有麻将桌、台球桌、游戏机。

这基本上就是大部分小院民宿的标配。

租这样一个院子，在北京的郊区，节假日 3～5 千一晚，平时可能 1 千多吧。

其实利润非常的高了，但是换来的卫生条件，居住体验，其实都比较差，都赶不上如家。

同时竞争大，获客成本太高了，没什么新花样，大家都玩腻了。而且这个地方如果只能玩你这个院子，那人家大老远到郊区来的意愿就比较低。

如果周围有景区，那你这个院子的房租就会很高，就这么个现状。

这些年我倒也见过几个玩出新花样的，不过不一定能复制。

主要就是玩这个院子嘛。我见过一些别的主题的，比如宠物主题的民宿，就是让狗跑一跑的那种，然后针对猫狗在房间内有一些专用的配置吧，目标人群就是这些养宠物的。这个也不新鲜，几乎所有民宿都能带狗。

还有一种我见过是中医疗养主题的民宿。他就是追求来他这静养，吃他的一些饮食吧，还可以提供一些艾灸拔罐啥的服务，应该还能让师傅给看看的服务吧。

这种属于特定群体，很挣钱，非常挣钱，约都约不上。北京怀柔就有，去过的都说好，人家也不打广告，纯靠口口相传。

很多企业老板都是一身病，根本治不好，去山里静养，清修，真的有帮助，都愿意在这个事上花重金。

他这个房子从选址，到装修等等都遵循了他的理念。不管他是信道，还是信能量，还是什么吧，他就是能让你在他的院子里整体的感受会很好，以达到一个疗养的目的吧。

这种一定注意别非法经营，非法行医，别胡说八道，我是 100% 相信能量的，但是别跟这个世界较劲。

这个也是一定要注意，务必提供顶级酒店式管理，不要真追求大自然，给人家弄一个破房子。

以上这些我都属于消费体验者，下面这个我们算是投资经营者。

说出来你们可能不信，当年我们要开发五台山呢，哈哈。

只不过是五台山旁边的山脉，一个不知名的野山，我们承包下来，计划开发文化旅游产业。

要弄个小景区，做一个酒店，这个酒店就是专门租给做佛教信仰的人，当禅房用的，他们愿意冥想也行，打坐也行。

因为旁边就是五台山嘛，佛教胜地，同时很多高净值人群都有佛教宗教信仰。

我们就计划定期从五台山请下来一些大师傅在酒店里面讲讲经，或者你自己有师父，上师，你们一起住在这里交流沟通。

我不知道你们了不了解藏传佛教，我研究过一段时间，他们是追求与上师能近距离接触的，感受师傅的一切。

所以我们的禅房酒店就是给这些高净值人群与高僧近距离接触的机会。

而且呢，就是到现在，很多人都把佛教信仰当成一个标签吧算是，都说什么自己皈依了，有师傅什么，其实多数狗屁不懂。

算是一种虚荣心吧，抓住他们的虚荣心向他们推销这个五台山的禅房，让他常年包下来，他会很有面子，出去能跟人吹牛，还能带人过来展示装逼。

当时这个项目大家都特别看好，因为根本不愁客户，光投资圈这些人，就够吃了，这算是一种攀比。

当时测算，一个破山头，承包下来没多少钱，开发需要一些资金，也没太大的资金量。

然后给这个山弄个神仙，编个故事，跟所有景区一个套路就行了，主要核心就是卖这个禅房主题酒店，蹭五台山。

当时是搞不了房地产的，但是我们想，如果一间房出租 20 年，也跟房地产差不多了。

把酒店收入、景区收入、统一打包做成金融产品继续卖，然后再运营这些卖禅房的高净值人群，继续让他们投资。

真是个很好的生意。

我们以前做生意做投资，一直追求的就是不坑穷人，去做那种天花板高的溢价服务，追求高溢价高毛利，当然同时也要高标准的服务哈。

就是要给人家好的东西，好的服务，同时也伴随着高的毛利，而不是追求便宜，性价比。

只有毛利够高，你的生意才有缓冲区、容错率，才能包得住你的各种错误，管理成本。

不过民宿酒店这个东西吧，他上限比较低，因为你这民宿规模在那摆着呢，生意再好，也就是那样，不太好复制，也不应该复制。

所以资本市场根本也看不上，按他们的话就是没有什么想象空间。