上海最大商业综合体背后的利益纷争
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文源 | 源媒汇
作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
从上海地铁 10 号线龙柏新村站 3 号出口上来，映入眼帘的是一座超大型商业综合体——新华红星国际广场。但走入商场内部，却是大范围的闭店和处在施工围蔽中。
这座体量约 55 万㎡的商场，曾被誉为 " 上海最大综合体 "，因为空置率问题，如今连缴纳电费都成了难题。
近日，新华红星国际广场风情街商铺业主向源媒汇发送了多份联名举报材料，内容涉及上海新华成城资产管理有限公司（下称 " 新华成城 "）未支付返租款、合同未执行标的 1.3 亿元；苏州红星品唯物业管理有限公司上海吴虹物业公司（下称 " 红星品唯 "）拖欠电费 980.43 万元被供电局下达中止供电通知，经营方恶意争抢风情街商铺业主租户资源、不按合同要求增加物业管理费；新华红星国际广场因物业管理不作为，而导致卫生脏乱、电梯缺乏维保、天花板漏水等问题。
业主举报材料中提及，新华红星国际广场开发商新华成城、经营管理方吴虹物业、上海爱琴海商务管理有限公司（下称 " 爱琴海商管 "）背后实控人美凯龙及车建兴，在新华红星国际广场中经营管理不善，导致风情街商铺空置率超 90%，自身权益受损的重要原因。
以上由受访者供图（部分）
" 这些材料一年前就已经提交相关部门了，现在还是这样的情况。损失 1.3 亿是量化的数据，只有少报没有多报。" 上述业主向源媒汇透露。
关于上述业主发送的多份文件详细内容及事件最新进展情况等问题，源媒汇致函美凯龙方面，截至发稿时，仍未获得回复。
01电费欠费纷争
事情要从一年前说起。
2024 年 6 月，国网上海市南供电公司营销部向爱情海商户接连下发了两份告知书，因红星品唯自 2023 年 9 月起始终无法在合同约定缴付期限内正常缴纳电费，截至 2024 年 6 月 20 日，红星品唯已累计欠费合计 980.43 万元。
若红星品唯在 2024 年 6 月 23 日 24 时前仍无法结清欠费，供电局届时将对该户中止供电，直到电费及违约金依法结清后，才能恢复送电。
受访者供图
紧接着于 2024 年 6 月 21 日，国网上海市南供电公司营销部、新华成城、红星品唯联合发布了《告知书》，就下一步电费还款及今后电费支付事宜形成专项工作组。业主方将以最短的时间偿还历史久费，确保今后电费按时支付。同时，原定于 6 月 24 日凌晨的欠费停电予以暂缓至 7 月底。
风情街商铺业主向源媒汇透露，"（目前）停电的事情得到缓解了，暂时没有民生问题。但是还没有根本性解决，还有拖欠电费。"
电费欠费事件的发生，彻底激发了风情街商铺业主对新华成城、红星品唯及负责招商推广工作的上海粤祥资产管理有限公司（下称 " 粤祥资管 "）积攒已久的不满。
一直以来，风情街商铺业主以预缴水电费、物业费方式，将账款汇入到红星品唯的银行账户中，并且红星品唯会向业主收取代缴水电费的高额服务费。
业主预缴费用情况 | 受访者供图
对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣向源媒汇表示，根据《民法典》第九百四十三条现行有效（2021 年 1 月起执行），物业服务人（如商场管理方）代收电费属于委托代理行为，需以实际用量为基础按实结算，不得擅自加价或转嫁损耗。
同时，原上海市物价局、上海市发改委在 2018 年至 2020 年期间多次下调本市一般工商业电价，但红星品唯仍按固定电费方式收取公共设施用电费用，多收价款约 396.37 万元，因此遭到上海市闵行区市监局行政处罚。
电费欠费事件发生后，业主向经营管理方提出给每户安装电表，自行向供电公司缴纳电费，但该诉求没有得到回应。
对此，王玉臣律师认为，" 商铺业主有权申请一户一表，但需与供电公司协商，具体操作需结合供电合同及电力公司政策。"
对于风情街商铺业主而言，电费、安装电表是其中一个较小的问题。
02业主权益疑被侵犯
业主提供的多份举报材料中指出，新华成城、爱琴海商管、粤祥资管、红星品唯存在多个方面涉嫌侵犯业主权益的行为。
首先，2015 年底起，新华成城总共售出 825 户商铺，并牵头业主与粤祥资管签订为期 6 年的商铺托管运营合同，承诺前三年以 5%、6%、7% 的租金回报率返现租金，自 2023 年 10 月 26 日，约 80% 业主签订托管合同已到期，但粤祥资管仍未按期支付返租款项。
同时，举报材料中指出，" 实际存在建筑面积不符，套内面积不符，侵占外街商铺公摊面积（开发商得房率 95% 左右，外街业主得房率 50%~65%）" 等情况。
据风情街商铺业主反映，目前商铺水电、消防等配套设施未完善，且地下一楼成为了开发商堆放垃圾的场所。
受访者供图
粤祥资管未按预定方案加快商铺分割、及时复原商铺，且单方面邮寄商铺钥匙至业主手中，进行强制交房。2024 年 2 月底，粤祥资管单方面通知业主进行解约的 150 套商铺中，还有 126 套未复原。
业主认为，新华成城、粤祥资管不履约的目的有两种可能：" 人为制造前置物业公司摆烂可以低价回购 "、" 诱导业主签订八年只有权力没有义务的开口合同，企图再次掌握租赁资源 "。
业主多次与粤祥资管交涉无果，将后者一纸诉状告上法庭。同时，开发商新华成城承担连带责任，需将拖欠租金全部支付结算。" 返租款未支付，存在百户以上托管合同违约情况，合同未执行标的 1.3 个亿。" 业主称。
天眼查工商信息显示，粤祥资管目前已被纳入为失信被执行人、被执行人名单，作为被告身份涉及案件数量为 188 起，案件金额为 1378.48 万元，其中 168 起为房屋租赁合同纠纷。
其次，在新华成城与风情街商铺业主签订的预售合同中，明确指出商铺物业管理费收取标准为每月 16.8 元 /㎡。但后续经营中，粤祥资管在未经业主沟通的情况下，提出新增每月 10 元 /㎡的空调费，无论是否使用空调都需要支付该笔费用；若不按要求缴纳，则对商铺进行断电处理。
此外，业主认为，粤祥资管一直占用着风情街外街商铺公摊区域租金收益，2018 年项目开盘至今已有 7 年时间，公共收益未经业主同意私自挪用，在过往 7 年时间中，结余金额仅为 15 万元。
受访者供图
在新华红星国际广场 ( 风情街 ) 公共资金收支公示中，2025 年第一季度，期初余额为 15.58 万元，期末余额约 97.19 万元。
" 派驻经侦彻查开发商挪用的公区收益金额，并追回还给全体业主。我们业主暂估金额达到 1 亿。" 业主在举报材料中说。同时，王玉臣律师指出，" 公摊收益归属于全体业主共有，经营管理方无权无偿占有，扣除合理成本后应返还业主。"
物业管理方红星品唯则发布了《业主物业两约作废通告》，废除了空调费、公摊收益、水电费代收服务费，以及物业费按预售合同签订标准、水电费按国家现行公示水电费标准条例收取。
受访者供图
但这场利益争斗仍未结束。
03空置率问题难解
摆在新华红星国际广场面前的，更加严重的问题是：空置率。
粤祥资管、爱琴海商管，却在业主自行招商过程中抢占客户资源。
举报材料指出，一方面，对于即将到期、想要续租的商户，粤祥资管以 " 小业主要价太高 "、" 业主不愿意来 " 等理由，阻碍商户续签；另一方面，对于前来考察风情街商铺的潜在租户，爱琴海商管工作人员在风情街外街 " 截胡 "，引导租赁爱琴海购物公园的自持商业。
为了完成招商指标，爱琴海商管亦有委托同策好房青山路店进行招商工作，并在商铺业主所在门店张贴招商广告。
受访者供图
天眼查显示，爱琴海商管成立于 2015 年 6 月，法定代表人为车夕福，新华成城持有该公司 95% 股份。而新华成城，由车建兴实控公司红星家具集团有限公司、国企上海新华发行集团有限公司共同持有。
粤祥资管成立于 2015 年 10 月，法定代表人为卢梅花，由上海粤瑶商业管理合伙企业（有限合伙）持有 99.0099% 股份。该公司原股东为绥芬河晨嘉房地产营销策划有限公司，后者原实控人为红星美凯龙全资子公司，现为远洋集团实控、红星美凯龙参股公司。
关于新华红星国际广场招商、物业管理分工、粤祥资管是否为关联公司等问题，源媒汇亦邮件询问过美凯龙方面，截至发稿时，亦未获得对方回应。
新华红星国际广场招商、管理难题，或许连远洋集团旗下物业公司都被 " 吓跑了 "。
新华红星国际广场，原为计划建成 " 亚洲最大的购物中心 " 的上海虹桥商贸城项目，总建筑面积约 40 万㎡，但因资金链断裂而停滞，2007 年欲改建为 " 上海成城购物广场 "，同样无果。
直到新华集团、红星美凯龙等联手接盘后，打造为超大型商业综合体，包括自持的爱琴海购物公园、出售的新华红星国际广场。公开资料显示，项目总体量为 55 万㎡，是上海最大商业综合体，超过了同属于吴中路商圈的万象城，后者体量为 53 万㎡。
另据业主提供的项目资料显示，项目总盘货值 110.3 亿元，其中可售货值 85.3 亿元，可售产品分为 Loft、风情街、地下商业三种类型。
2015 年，新华红星国际广场 1 号楼开始售卖，2 号楼于 2016 年售卖，3 号楼、4 号楼、5 号楼于 2021 年售卖，其中 3 号整体出售予宿迁市慧农发展公司，6 号楼为开发商自持物业。业主透露，935 套商铺，合计卖出 825 套，剩余为开发商自持。
受访者供图
新华红星国际广场的发展历程有两个重大转折点：
一、2017 年 5 月，上海出台了商业办公项目清理整顿法规，引发购买二期 Loft 业主退房潮，包括剩余 Loft 物业转由开发商自持。同时，因 " 双减 " 政策、疫情防控等外部因素，导致项目商铺大规模退租。
二、2021 年 7 月，远洋集团收购红星地产 70% 股权及旗下物业管理平台，导致红星品唯股东发生变更，由红星美凯龙旗下物业管理公司转到远洋服务手中。
而矛盾点在于，风情街业主后续仍将账款汇入到红星品唯公司账户中，实际提供物业管理服务的仍为爱琴海商管团队人员。
" 实际上远洋（集团）知道这个项目后，其实就是一个烂摊子，之后他们及时收手了，没有接管这边就退出了，实际还是原来的红星、新华两个股东负责这边商管物业。" 业主向源媒汇透露，" 今年换成爱享物业公司，但是人还是那批人，依然（提供）没有任何物业服务。"
因为资金困难，基础设施、卫生保洁、建筑垃圾堆放等问题，如今仍未得到解决。
面对新华红星国际广场，美凯龙、新华集团似乎继续选择 " 摆烂 "。
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