万科进入“深铁时代”的108 天：偿还债券超129亿元，营收和销售额下滑仍是痛点

本文来源：时代周报作者：张钇璟

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5 月 15 日，万科（000002.SZ）发布公告宣布，公司将于 5 月 6 日对公司债 "20 万科 04" 进行赎回登记，并于 5 月 19 日完成该债券的赎回及摘牌。"20 万科 04" 债券余额 15 亿元，于 2020 年 5 月发行，期限为 7 年，附第 5 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

万科敢于在偿债高峰之年行使赎回权的背后，是第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称 " 深铁集团 "）正持续拿出 " 真金白银 "，予以其支持。

5 月 14 日，万科公告称，第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款总额不超过 15.52 亿元，借款利率为 2.34%，借款期限为 36 个月，用途是偿还公开市场发行的债券的本金与利息。

除此之外，4 月 29 日，万科还获得了深铁集团 33 亿元的借款。短短半个多月时间，深铁集团两次慷慨解囊，合计向万科提供了 48.52 亿借款。

对此，万科相关人士接受时代周报采访时表示，深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用资金支持、业务支持等市场化支持，充分体现了大股东坚定支持万科的决心，也有助于提升市场各方对万科的信心。

连获两笔纯信用贷款

今年 1 月 27 日，万科发布重磅公告称，收到董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭的辞职报告，郁亮将继续担任董事和第一执行副总裁，祝九胜辞职后不再担任任何职务，朱旭仍在公司工作。

同日，万科披露了第二十届董事会第十二次会议的决议公告。此次议会通过了一些议案，包括选举辛杰为万科第二十届董事会主席，同意聘任郁亮及深铁集团领导干部李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁，以及聘任同样来自深圳国企的田钧为公司董事会秘书。

另据中房报报道，2 月 5 日，春节复工首日，万科内部公示了十名拟任命的经营管理人员，其中 6 名来自深铁集团或其子公司，部分人员曾任职于深圳国资委控股的公司。这些新任人员将负责集团总部战略投资、财务、法务等关键部门，以及北京和华东两大核心区域。

国资班底的接管，让市场大呼万科正式进入 " 深铁时代 "。自此，深铁集团对万科的支持开始加码。

时代周报记者查阅公告获悉，今年 2 月至今，深铁集团先后四次向万科提供借款，累计借款已达到 118.52 亿元。

值得注意的是，虽然上述四笔借款的期限均为 3 年、利率均为 2.34%，但最新的两笔借款与今年 2 月中旬、2 月下旬的两笔借款在增信安排、付息安排上有着明显不同。

在增信安排方面，4 月底、5 月中旬最新的这两笔借款为纯信用借款，无需抵质押；而此前 2 月份两次借款中，万科分别提供了万物云市值为 40 亿元的股票、价值 60 亿元的资产等作为抵押或质押，抵 / 质押率均设定为 70%。

而在付息方面，最新的两笔借款为 " 借款到期，利息随本金一起结清 "；而此前 2 月份两次借款则为 " 按季度付息 "。

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上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，在深铁集团的支持下，今年万科相比于去年显得稳定了许多。而最新的两笔无抵质押借款则体现了深铁集团对万科又迈出进一步。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也指出，两笔借款展现了深铁集团对万科的信心，不仅有助于缓解万科的资金压力，更能提升其在市场中的形象。

年内偿还债券超 129 亿元

除了直接借款，深铁集团还于 1 月 27 日收购了万科旗下红树湾项目 49% 收益权，以及项目管理经营公司深圳地铁万科投资发展有限公司 49% 的股权，合计总价约 13.5 亿元。

在深铁集团持续 " 真金白银 " 的支持下，万科如期偿债。

克而瑞 4 月 4 日发布的研报指出，2025 年万科将面临偿债高峰期。截至 2024 年末，万科有息负债共 3612.8 亿元，较年初增长 12.9%，短债规模 1582.8 亿元，占比 43.8%。同期，该公司在手货币资金 881.6 亿元，现金短债比 0.56。

今年一季度，万科共已完成五笔境内债的兑付，包括 1 月 27 日到期的境内中期票据 "22 万科 MTN001"、2 月 16 日到期的 "22 万科 MTN002"、2 月 25 日到期的 "22 万科 MTN003"、3 月 4 日到期的 "22 万科 01"、3 月 17 日到期的 "20 万科 02"，本金规模合计 98.9 亿元。

5 月 12 日，万科旗下一笔发行总额 4.23 亿美元、利率 3.15% 的美元债已到期。根据 wind 数据，该笔债券已获得偿还，债券当前余额为 0。年初至今，万科已累计偿还境内外债超 129 亿元。

此外，根据万科的公告，公司还计划分别于 5 月 16 日、6 月 5 日、6 月 19 日进行 "20 万科 04"、"22 万科 03"、"20 万科 06" 三笔公司债的全额赎回登记，债券余额分别为 15 亿元、3.5 亿元、12 亿元。

Wind 数据显示，截至目前，万科拥有境内债券余额共 388.51 亿元，一年内到期或行权的债券规模达 278.57 亿元，占比 71.8%。其中，2025 年 7 月将是偿债高峰，按行权计约 62.63 亿元境内债将到期；境外债方面，公司债券余额达 13.7 亿美元，一年内到期的债务规模 0.7 亿美元。

一季度营收下降 38.3%，经营活动现金流净流出收窄

相比于债务问题，摆在深铁集团面前更为的重要是万科房开业务的经营问题。

4 月 30 日，万科公布了 " 深铁时代 " 下的首份季报。期内，万科实现营业收入 379.9 亿元，同比下降 38.3%。其中，经营服务业务贡献营业收入 122.7 亿元，同比增长 12.1%；而房地产开发业务贡献营业收入 228 亿元，同比下降 51.1%。

利润方面，受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归母净利润为 -62.5 亿元。

至于销售方面，今年一季度，万科实现合同销售面积 254.0 万平方米，合同销售金额 349.2 亿元，同比分别下降 35.1% 和 39.8%。

另据克而瑞数据，2025 年 1-4 月万科权益销售额仅 298.5 亿元，同比下降 41%，跌幅显著高于行业均值。

标普信评 PCA 在发布的研报中表示，销售跌幅高于市场均值，一方面反映企业经营调整对市场信心的冲击，另一方面暴露出万科近年高能级城市土储补充不足导致的库存结构失衡，" 有效 " 货值短缺使其未能把握本轮核心城市小阳春机遇。

此外，惠誉也在研报中指出，销售额下滑将直接影响万科的现金生成和偿债能力。

数据显示，截至 2025 年 3 月底，万科实现经营活动产生的现金流量净额为 -57.93 亿元（2024 年第一季度为 -94.21 亿元）；实现投资活动产生的现金流量净额 267.97 亿元；筹资活动产生的现金流量净额 -97.54 亿元。其中，经营活动产生的现金流量净额虽仍为净流出，但较 2024 年同期减少 36.28 亿元，净流出收窄幅度达 38.52%。

不过，惠誉指出，2025 年第一季度，万科的自由现金流（FCF）为 -80 亿元，包括大宗资产处置所得（2024 年第一季度为 -160 亿元），低于预期。此外，截至 2025 年 3 月末，万科披露的非受限现金（含预售监管现金存款）自 2024 年 9 月末的 773 亿元下降至 711 亿元。

惠誉认为，万科 2025 年第一季度的销售额和现金流生成低于预期，导致其 2025 年到期的大量资本市场债务的流动性缓冲进一步减少。考虑到万科现金流生成的不确定性，深铁集团持续且及时提供流动性支持，对化解万科的短期融资需求可能至关重要。